Stavby na klíč – 5 nejčastějších chyb a jak se jim vyhnout

Stavby na klíč jsou stále nejpopulárnějším způsobem realizace stavebních projektů. Jsou to služby zahrnující všechny fáze stavby od návrhu po kolaudaci. Stavby na klíč přináší řadu výhod, jako je rychlost realizace, předvídatelnost nákladů nebo jednoduchost pro investora. Aby vše proběhlo hladce, je třeba dodržet několik zásad.

Reputace stavebnictví se zlepšuje pouze pozvolna a stavební firma je nezřídka vnímána, jako grázl. Pomineme-li otázku kvality, snad nejčastěji straší investory dva „klasické“ zádrhely:

• Dominový efekt u dodavatelů
  Na stavbě s více dodavateli se stává poměrně často, že některý z nich nesplní domluvený termín. Další dodavatelé, kteří mají následovat ovšem z důvodů nasmlouvaných zakázek nejsou na zpoždění schopní reagovat (už mají domluvenou práci jinde).
• Výmluvy jednoho dodavatele na druhého
  Jeden dodavatel omlouvá svoji nekvalitu špatnou prací druhého, případně ten kvalitní odhalí skutečná pochybení v předcházejících pracích. Vy, společně se stavebním dozorem musíte nejen řešit kde je pravda, ale hlavně, jak z toho ven.
• Výmluvy dodavatele na projektanta
  Další oblíbenou výmluvou dodavatelů je ta na špatný, nejasný, nebo nesmyslný projekt. Nejvíce obvyklé je, že na „nesrovnalosti“ přijdou až při samotné realizaci uprostřed prací a vyřeší to dost často „po svém“.

Odpovědi, jak z těchto situací ven jsou dvě: stavby na klíč a design and build. Stavět na klíč totiž znamená, že všechny stavební práce zajistí jeden vybraný dodavatel a ve smluvený čas od něj převezmete klíče od hotové stavby. Design and build znamená, že projekt i realizaci řeší jeden vybraný dodavatel, díky čemuž je odpovědnost za výstavbu i zpracování projektové dokumentace přenesena zcela na něj. Tím končí všechny výmluvy.

5 nejčastějších chyb u stavby na klíč a jak se jim vyhnout

1. Nejasná smlouva o dílo

Dbejte, aby ve smlouvě, nebo v její příloze bylo jasně specifikováno dílo (co je součástí dodávky, co není), termín vyhotovení, záruky na dílo a sankce za nedodržení smluvních podmínek. Ty nejsolidnější firmy předávají návrh smlouvy společně s nabídkou, abyste věděli, do čeho jdete. Dobrá smlouva dělá dobré přátele. Vyváženě chrání obě strany.

Nezapomínejte, že případě problémů s dodavatelem je smlouva pojistkou vaší investice. Na smlouvu nezapomínejte a nepodceňte její podrobnost i v případě, že vám stavbu bude dělat dobrý známý nebo doporučená stavební firma. Dobrá pravidla, která jsou popsaná ve smlouvě pomůžou udržet dobrý vztah.

2. Nejasné – neúplné zadání

Dbejte na kvalitu zadání (projekt). Jemu totiž vždy odpovídá kvalita vyhotovení. Informace v projektu by měly být vždy jasné, popisné a zpracované do dostatečných technických detailů.

V případě, kdy projekt určité detaily neřeší, je dodavatel řeší buď po svém (dle svých měřítek kvality, designu) nebo si vyžádá návrh řešení od vás. Oboje může znamenat nepříjemné překvapení. Ať už máte vyšší nároky na již realizovanou věc, nebo je třeba investovat dodatečné finanční prostředky nad rámec původních plánů.

Pozor dejte také na odhady částek ve fázi nabídek, bez kvalitních projektů, kdy spousta stavebních firem „ptáčkům které lapají, hezky zpívají“. Rozdíl v realitě může být značný – nenechte se zlákat nízkým odhadem.

3. Špatné odhady dodavatele

Máte zpracovaný projekt s výkazem výměr? Pak má dodavatel všechny potřebné údaje pro to, aby mohl být jeho odhad ceny (nabídka) co nejpřesnější. Pokud se jedná o dodavatele se zkušenostmi ve stavbách na klíč, nemusíte se těchto odhadů bát. Při dobře uzavřené smlouvě o dílo je pak jeho starostí, aby ve sjednaném rozpočtu postavil stavbu, ke které se zavázal.

4. Šetření na nesprávných místech

Zevrubně jsme vše rozebrali ve článku Jak ušetřit při stavbě rodinného domu a naše rady v obecné rovině platí pro jakoukoliv stavbu. Z dlouhodobého hlediska se totiž může ukázat, že jedna ušetřená koruna dnes, rovná se dvě prodělané koruny zítra. Například při vytápění nevhodně zatepleného objektu. Profesionální stavební firma vám v těchto situacích dobře poradí, ti ostatní postaví to, co si řeknete (nebo to, co je v projektu).

5. Výběr dodavatele podle ceny

Cena je jedno číslo a bez dostatečného kontextu nemá žádný význam. Rozdíl v nabídkových cenách může činit až nižší desítky procent. Klíčové je vědět, co nabídková cena obsahuje.

Při porovnávání cen jednotlivých firem ale nezapomeňte kvalitu práce, materiálů i služeb. Nízká cena nemusí nutně znamenat dobrý obchod, pokud je spojena s nižší kvalitou nebo problematickou realizací. Pro přesné porovnání cen nabídek oslovte všechny dodavatele s jedním – totožným zadáním, abyste mohli nabídky správně porovnat. Ověřte si u každého z nich, co je součástí dodávky a co nikoliv. Při finálním výběru z posledních 2-3 dodavatelů se k nim jeďte podívat. jejich sídlo je jejich vizitkou.

3 tipy pro stavbu na klíč na závěr

• Je šikovné vhodně (samozřejmě i smluvně) rozdělit stavbu do několika samostatných bloků (např. u rodinných domů na klíč na: základy + deska, hrubá stavba, kompletní dokončení). To vám umožní pozastavit stavbu v případě potíží s financováním, případně změnit dodavatele pro další etapu v případě nespokojenosti s ním.
• Pravidelně kontrolujte kvalitu provedených prací a dokumentujte si jednotlivé dílčí práce (fotografie, video) pro případ, že v budoucnu do konstrukce už nebude možné nahlédnout.
• V rámci předání stavby trvejte na předložení dokumentace o použitých materiálech a jejich certifikátech.

Napište Petrovi